【济南】济南首批经适房下月起可交易 买卖需完全产权

    济南首批经适房下月起可交易 买卖需完全产权

审核机关认为需要提供的其他材料

填好《济南市经济适用住房完全产权申请审核表》

提出申请

向市保障性住房管理中心申请

审核材料

市保障性住房管理中心进行审核，符合条件的，向申请人开具“山东省非税收入缴款书”

缴纳收益价款

申请人持“山东省非税收入缴款书”到代收银行缴纳政府收益价款

领取核准书

申请人持缴款凭据到市保障性住房管理中心领取“经济适用住房完全产权核准书”

办理相关手续

申请人持“核准书”、“完全产权申请审核表”及其他登记要件，到市房屋权属登记部门办理完全产权的相关手续

注：《济南市经济适用住房完全产权申请审核表》可从市住房保障管理局网站www.jnfg.gov.cn下载

从8月1日起，购买满5年的经济适用住房，在取得完全产权后，可上市交易。

记者从市住房保障和房产管理局采访了解到，2007年12月至2009年5月，我市分四批次向社会销售经适房1259户，房源分别位于槐荫区世纪中华城小区(248户)、长清区雅居花苑(447户)和长清区龙泉居(564户)。

取得完全产权按普通二手房交易

按照国家、省、市有关规定，经适房购买满5年后，购买者向政府购买完全产权，并在获得完全产权后，进行买卖、继承、离婚析产等产权转移行为。到目前为止，我市首批出售的世纪中华城小区经适房，出售期限基本都已满5年，按规定已可以上市交易。为规范我市经适房交易行为，市住房保障和房产管理局、市财政局、市监察局和市物价局联合制定并印发了《济南市经济适用住房交易管理若干规定》。该规定自8月1日起实施，有效期两年。

规定共19条，主要包括经适房上市交易需要满足的条件以及上市交易程序等两方面内容。据市住房保障和房产管理局住房保障处有关负责人介绍，市民购买的经适房要上市交易，需要取得完全产权。申请取得所购经适房完全产权，需要满足两个条件：一是购买经适房满5年，其购房期限从购房合同签订之日起计算。二是向政府缴纳了相应的收益价款。经适房取得完全产权后，其房屋性质也转变为普通商品房，既可继续自住，也可上市交易，交易手续及应缴税费，按普通二手房交易政策执行。

无“核准书”不能购买其他房屋

已购经适房申请人因死亡或离婚而发生继承或析产导致房屋所有权转移的，经市保障性住房管理中心核准，予以办理转移登记，免缴政府收益价款，房屋性质仍为经适房，限制上市交易期限仍为签订购买合同之日起计算，房屋所有权证“附记”栏中应注明“经济适用住房继承”、“经济适用住房离婚析产”。已购经适房产权转移后，原缴纳的住房维修资金不予退还，随房屋产权同时办理过户手续。已购经适房家庭购买、继承、受赠其他住房，不再符合经济适用住房保障条件的，应当退出经济适用住房。或缴纳政府收益价款取得完全产权后，方可办理其他住房的网签及权属登记手续。

对已购经适房家庭不能提供“申请经济适用住房完全产权核准书”的，中介机构不得代理相应房屋的买卖、租赁业务。房屋租赁备案管理机构不得办理租赁备案，房屋登记机构不得办理该家庭购买、继承或受赠其他房屋的网签、备案及权属登记。

新闻焦点

收益价款咋算？

单价价差×70%×保障面积完全产权面积无需支付

购买满5年的经适房要取得完全产权，需要向市政府缴纳收益价款。规定明确了收益价款的计算方式，其公式为：(同地段普通商品住房交易指导单价-经适房销售单价)×70%×经适房保障面积。

其中，普通商品住房交易指导单价由市价格主管部门会同市财政、住房保障等部门按照届时同地段、同标准普通商品住房交易平均价格定期制定，报经市政府同意后公布实施。同地段、同标准普通商品住房交易平均价格，由市价格主管部门会同市住房保障、财政等部门委托具备专业资质的价格认证机构测定。

经适房销售单价是指各经适房项目当初销售给购买家庭的价格。根据此前发布的价格数据，世纪中华城经适房销售基准价为2242元/平方米，雅居花苑为1783元/平方米，龙泉居为1679元/平方米。

另外，各项目经适房销售给购买家庭时，其实际建筑面积可能大于保障面积，超出保障面积的部分，已由购买家庭按照当时的市场价购买，这部分面积属于完全产权面积，随房价上涨产生的收益，全部归购买家庭所有，不用再按比例向政府支付收益价款。

升值收益咋分？

七成归政府三成归购买家庭等于低于市价1200多元买房

记者了解到，经适房项目在规划建设时，没有支付土地出让价款，应缴纳的各类市政设施配套费及其他税费都进行了减免，经适房转为购买家庭的完全产权房，房屋性质变为普通商品房后，需要补缴相应的费用。从全国看，同地段普通商品住房与经适房差价的60%-80%被作为应向政府缴纳的收益价款，我市按照“三七开”的比例，规定收益的70%归政府，30%归购买家庭。符合条件的经适房在转为购买家庭的完全产权房过程中，购买家庭可再次获得巨大的实惠。

以世纪中华城小区为例，目前附近正规开发的普通商品房(期房)市场销售均价约为6500元/平方米。按照我市公布的经适房保障面积标准：每户建筑面积不高于65平方米。如果以此为基准计算，该小区一套实际建筑面积65平方米的经适房，需要向政府缴纳的收益价款为193739元，加上原购买价145730元，转为普通商品房后，其购买总价仅为339469元，比现有市场销售的同面积商品房便宜83031元。换句话说，当初的经适房购买家庭，等于以低于市场价1200多元的价格买了一套商品房，还省了5年房租。如果以周边价格更高一些的二手现房为参照，获益更大。

回购如何进行？

不满5年转让的由政府回购回购价考虑折旧和物价

按照规定，对购买不满5年但确需转让的经适房，应由政府进行回购，购买家庭不能自行进行处置。具体回购价格由市价格主管部门会同市财政、住房保障等主管部门按照原购买价格并考虑折旧和物价水平等因素制定。

政府回购经适房，按以下程序办理：购买家庭向市保障性住房管理中心提交书面申请、购房合同、房屋所有权证、身份证、户口本原件及复印件。结清水、电、气、热和物业管理等费用的证明。市保障性住房管理中心对申请材料进行审核，计算回购价格，与原购房人签订回购协议。市房屋权属登记部门凭回购协议及其它相关材料办理房屋转移登记手续，回购房屋的产权登记在市住房保障和房产管理局名下，房屋权属证书上标注“保障性住房”字样。市保障性住房管理中心自取得房屋权属证书两个工作日内支付回购款，申请人收到回购款5天内迁出住房。

记者了解到，最近两年，我市部分企业的集资建房被批准纳入经适房管理，市住房保障和房产管理局住房保障处有关负责人表示，企业集资建房满足相关条件后，也可以上市交易，其交易政策将参照此次出台的规定另行制定发布实施。

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